Эскроу при покупке новостройки

Эскроу-счет представляет собой банковский счёт, на котором замораживаются денежные средства дольщика до исполнения застройщиком обязательств по договору долевого участия (ДДУ). Применение эскроу-формата позволяет защитить сбережения инвесторов от рисков банкротства застройщика и нецелевого расходования средств. Механизм включён в федеральное законодательство: ключевую роль играют ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве…», ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости (№218-ФЗ).

Правовое регулирование

Использование счетов эскроу при приобретении жилья в строящихся объектах регулируется ст. 15.1 ФЗ-214. Застройщик обязан открыть счёт в уполномоченном банке, который включён в реестр Банка России. Денежные средства дольщиков размещаются на специальном счете и не могут быть использованы застройщиком до ввода дома в эксплуатацию или по истечении двух лет с момента прекращения допускаемых законом оснований (согласно ч. 3 ст. 15.2 ФЗ-214). На деньги дольщика распространяется действие ст. 860.4 ГК РФ об эскроу-счетах.

Как работает механизм расчётов

Покупатель переводит на счёт эскроу сумму, согласованную в ДДУ (например, не менее суммы по договору и процентов за период до передачи объекта, если применимо). Счёт открывается застройщиком или банком по его поручению; условия открытия фиксируются в договоре. После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию банк исполняет обязательство — перечисляет средства застройщику, а дольщик получает ключи. Плата за обслуживание счёта эскроу не может превышать 1% от суммы перевода (п. 4 ст. 15.2 ФЗ-214).

Сроки и контроль

У застройщика есть один год на ввод дома в эксплуатацию с момента выдачи разрешения. В течение этого срока средства на эскроу-счёте «заморожены» — застройщик не может их снять или использовать для других проектов без согласия банка-кредитора. Если дом не введён, деньги возвращаются дольщику вместе со всеми процентами и штрафами за просрочку (п. 5 ст. 15.2 ФЗ-214). Контроль осуществляет банк: он блокирует операции по переводу средств застройщику до предоставления акта ввода в эксплуатацию.

Особенности для строящихся объектов на землях ИЖС

При строительстве частных домов с привлечением эскроу-счета действует ч. 3.9 ст. 5 ФЗ-214: если дом строится из земель для индивидуального жилищного строительства и проектная декларация не публикуется, застройщик может использовать средства без открытия эскроу-счёта, но только при наличии государственной поддержки (например, через уполномоченный банк и за счёт средств бюджета). Для «классических» многоквартирных домов в новостройках эскроу обязателен.

Риски и ответственность сторон

Риск застройщика — невозможность получить деньги до ввода дома. Если застройщик не исполняет ДДУ или нарушает сроки, он обязан вернуть дольщику сумму перевода с процентами (расчёт по формуле: сумма × ставка ЦБ + штраф), а также возместить убытки (п. 2 ст. 15 ФЗ-214). За неисполнение обязательств банк может потребовать досрочного возврата кредита, если застройщик закредитован; однако средства на эскроу-счёте не входят в сумму основного долга по кредитам застройщика. Банк контролирует законность операции: при подозрении на нецелевое использование банк блокирует распоряжение (ст. 860.7 ГК РФ).

Что важно запомнить

• Эскроу-счёт — это банковский счёт, на котором замораживаются деньги дольщика до сдачи дома.
• Обязанность открывать эскроу-счёт действует для строящихся многоквартирных домов с привлечением средств по ДДУ; частные ИЖС могут освобождаться от этого при специальных условиях.
• Деньги на эскроу не доступны застройщику до ввода дома в эксплуатацию (1 год) и защищены от взыскания по долгам застройщика.
• Банки блокируют переводы застройщику по счетам эскроу, что исключает риск «исчезновения» денег.
• При срыве сроков дольщик получает возврат суммы с процентами и штрафом; банк контролирует законность сделок.
• Условия открытия и обслуживания счёта эскроу должны быть зафиксированы в ДДУ или договоре банковского счета.